住宅ローンの基本と仕組み

住宅ローンの不安を解決

 住宅ローンとは、新築住宅や中古住宅を購入のために使用するローンで、購入した住宅を担保として行われます。
住宅ローンには、金融機関により様々な住宅ローン商品があります。そして、住宅を購入するときには、ほとんどの方が住宅ローンを組むのですが、色々ありすぎて悩んでしまいます。今後の生活にも不安がありますよね。
そこで、住宅ローンの事を少しでも知って、相談に行く前に商品を選ぶ基本だけでも知っておきましょう。
さて、住宅ローンを選ぶ前にローンを返済することだけではなく、今後の事も想定しなくてはなりません。将来の教育費用・老後資金などの事も、考慮しながら計画的に資金の準備をし、借入金額と返済期間を考えつつ自分にあった住宅ローンを慎重に検討する必要があります。

住宅ローンの頭金は必要?

住宅ローンを組む時には頭金は払った方がよいのかどうか?

頭金を自己資金で支払うことで、住宅ローンの総支払額を少なくすることができ、
頭金を多くすれば毎月の支払が楽になり、
借入期間中に支払う元金と利息を合わせた総支払額にも差が出ます。

住宅ローンの頭金の目安は?

 住宅購入における住宅ローンの頭金の目安額としてよく言われるのが、理想として物件価格の「2割」と言われています。
ですが、実際には毎月の生活費、返済期間、貯蓄額、子供の教育費のかかる時期などを考慮し、長い期間に無理のない計画を立てることが大切です。
逆に、頭金が2割に満たなくても、それにこだわる必要はなく、家計リスクを抑えるためにも、少なくとも「1割」以上は用意したいところです。

また、頭金の他にも様々な諸費用があり現金が必要です。
諸費用は、個人差はありますが新築で物件価格の3~7%程度、中古で物件価格の6~10%程度
別途見ておく必要があります。

《 諸費用:印紙代・火災保険料・団体信用生命保険料・不動産仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・登記手数料・固定資産税・引っ越し代 ・家具代・水道加入負担金など 》

さらに、住宅購入後に病気や怪我等の急な事態に備え、お金は残しておきましょう。

借入金額目安

住宅ローンは、借りたいだけ借りられるわけではありません。
借入可能額は、総返済負担率(年収に対する返済割合)や建設費(購入価格)または担保評価額に対する融資率、借入額の上限などの条件により決まります。各金融機関によって異なります。
総返済負担率=(すべてのローンの年間返済額)÷(年収)×100
融資率は、建設費(購入価格)の80~100%まで、または担保評価額(金融機関が算定した時価に、金融機関ごとの担保掛目をかけ価額)までとしている場合があります。

金融機関にもよりますが借入額の目安です、実際とは異なる事もあります。
住宅ローンは貸してくれる金額ではなく「ムリしないで返す事が出来る金額で」を忘れずに。

返済期間

返済期間を長く設定すると毎月の返済額が低くなりますが、
総返済額は多くなります。
逆に、返済期間を短くすると、毎月の返済額が増えますが、
総返済額を抑えることができます。

どちらにしても、無理のない範囲で考えなくてはなりません。

金利タイプ

住宅ローンの金利は変動金利と固定金利に分けられ、
「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3つの金利タイプがあります。

 「全期間固定金利型」 借入れたときの金利が完済まで変わらないタイプ

このタイプの代表的な住宅ローンが【フラット35】です。

返済額が変わらないので返済計画を立てやすく金利が変動するリスクを軽減できます。
3つの金利タイプの中で、最も高い金利タイプです。

 「固定金利期間選択型」 一定期間のみ固定金利が適用されるタイプ

固定金利期間が終了した後は、固定か変動金利型のどちらかを選ぶことになります。

固定金利期間中は返済額を確定できる。
固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画がたてにくい。
また、一度期間を決めてしまった後は、期間の変更や金利タイプの変更できません。

 「変動金利型」金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ

半年ごとに世の中の金利状況に応じて適用金利が見直されるタイプです。

  3つのタイプでもっとも金利が低めで、借入時の金利水準が変化しない場合は低金利が継続。
社会情勢や経済状況が悪い方向に変化すればとんでもない金利に設定されるリスクがあります。

返済方法

住宅ローンの返済方法には毎月の返済額が変わらない「元利均等返済」と、
毎月の返済額の中に占める元金が一定の「元金均等返済」があります。
総返済額に差があります。

 「元利均等返済」

毎月の返済額(元金+利息)が返済期間を通じて一定額となる返済方法

メリット  
•毎回の返済額が一定額のため、返済計画も立てやすい。

デメリット
•返済当初は「元金」が減らないいため、「元金」にかかる「利息」も多く、総返済額は「元金均等返済」に比べて返済金総額が多くなります。

 「元金均等返済」

毎月一定の元金と、残元金から計算した利息を合計した金額を支払う返済方法

メリット
•返済額(元金+利息)は、返済が進むほどに毎月軽くなっていきます。
•元利均等返済に比べて、返済金の総額が少なくなります。

デメリット
•返済開始当初の返済額が大きい
•借りられる限度額が元利均等返済に比べて、少なくなる場合がある

ローン完済後の抵当権の抹消登記

家を購入した際に登記した抵当権は、ローンが完済すれば抵当権は事実上消滅します。

しかし、登記簿から自動的に消えたり、銀行が手続きをしてくれたりする事がありません。
抵当権登記が登記簿に残ったままでも、支障もありませんが
あなたが手続きをしない限り登記簿に残ったままになっていることを頭に入れて置きましょう。

住宅ローンは、ムリしないで返す事が出来る金額で

 最初は誰でも、無理をしてでも良いものが欲しいものです。
ですが!!…アレもコレも~と「少しくらいなら~」という気持ちに
少し自分で言い聞かせコントロール!

住宅購入には、家族の将来計画とともに、リスクと貯蓄残高のバランスを考えて住宅ローンは貸してくれる金額ではなく「ムリしないで返す事が出来る金額」で慎重に検討しましょう。

住宅ローンの事で相談がありましたら、宍戸建設までお問い合わせください。

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